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Sull’Accordo Territoriale sottoscritto in data 30.07.2019, ai sensi e per gli effetti della legge 431/98 e del D.M. 16.01.2017, dalle Organizzazioni dei Conduttori (SICET) e Organizzazione della Proprietà Edilizia (APPC – CONFABITARE), maggiormente rappresentative nel territorio del Comune di Oristano, e perfezionato oggi, abbiamo sentito il parere del segretario provinciale SICE, Giorgio Vargiu, del Coordinatore APPC, Antonello Solinas e il Segretario provinciale Confabitare, Adolfo Valentino Brunzu, che ci hanno spiegato come “Tale accordo disciplina il rapporto di locazione e, contestualmente, stabilisce i parametri da utilizzarsi per il calcolo del canone, per tutti gli immobili da locarsi a canone moderato (contratti concordati – contratti ad uso transitorio ordinario – contratto ad uso transitorio per studenti), ricadenti nel territorio amministrativo del Comune di Oristano e dei Comuni limitrofi Baratili San Pietro – Nurachi – Palmas Arborea – Siamaggiore – Simaxis – Siamanna – Solarussa – Villaurbana – Zeddiani, a partire dal 31.07.2019.
Premesso che il nuovo Accordo ricalca la struttura regolamentare e di calcolo del canone di locazione del precedente accordo, applicando gli adeguamenti previsti dalla nuova normativa, lo stesso si differenzia principalmente per le seguenti innovazioni:1) Modifiche apportate sulla base dell’evoluzione urbanistica ed economica della città (piano urbanistico, mutate e differenziate esigenze abitative, crisi economica);2) Zonizzazione, con relative fasce di oscillazioni dei valori per metro quadro, realizzata in 3 Aree con inserimento dell’Area 3 comprendente le aree relative alle zone agricole e alle borgate e le aree amministrative relative ai Comuni limitrofi di Baratili San Pietro – Nurachi – Palmas Arborea – Siamaggiore – Simaxis – Siamanna – Solarussa – Villaurbana – Zeddiani (tutti i Comuni confinanti con il territorio del Comune di Oristano, ad esclusione dei Comuni di Cabras e Santa Giusta per i quali è previsto la sottoscrizione di specifici Accordi), Art. 7;3) Leggero aumento dei valori delle fasce di oscillazione, fermi dal 2002 (nel resto d’Italia tali valori avevano già subito uno o più aumenti), Art. 9 comma 1;4) Modifica degli elementi di qualità che determinano l’aumento o la diminuzione del valore per mq. rispetto al minimo, prevedendo maggiore premialità per gli immobili più validi dal punto di vista qualitativo e del consumo energetico e,viceversa, penalità per gli immobili non oggetto di interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica (il tema dell’efficienza energetica degli edifici è un tema che le Organizzazioni firmatarie hanno voluto tenere in grande considerazione, non solo per il derivante risparmio economico degli inquilini ma anche per il beneficio ambientale che si ripercuote positivamente per l’intero territorio), Art. 9 comma 2;5) Particolari agevolazioni tariffarie sono state previste per gli immobili fino a 50mq ricadenti nelle Aree 2 e 3, per i quali si è previsto l’applicazione delle fasce tariffarie dell’Area 1, Art. 9 comma 3;6) Sono state previste anche maggiorazioni in termini di metratura per gli immobili fino a 55mq, Art. 10 comma 1 lett. I e J;7) Così come sono state previste delle premialità per una maggiore durata del contratto rispetto al minimo, Art. 12 comma 2;8) E’ stato modificato l’elenco dei pezzi di arredo che concorrono all’aumento in termini percentuali per gli immobili arredati o parzialmente arredati, Art. 11 comma 2;9) E’ stato disciplinato l’affitto per la porzione di immobile, (Art. 21 comma 1); 10) E’ stato previsto e disciplinato il recesso parziale nei casi di pluralità di inquilini dello stesso immobile, (Art. 28);11) Sono state modificate le esigenze di natura transitoria, dei proprietari e degli inquilini, per la sottoscrizione dei contratti ad uso transitorio ordinario, Art. 2 comma 1;12) E’ stato previsto l’inserimento del contratto per studenti/universitari;13) E’ stato previsto, in virtù di quanto disposto dalla vigente normativa, che i proprietari e i conduttori abbiano facoltà di richiedere l’assistenza, per la stipula dei contratti di locazione, delle Organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo (Art. 21 comma 1). In ogni caso è prevista l’obbligatorietà, ai sensi e per dall’articolo 1 comma 8 del D.M. 16.01.2017, del rilascio alle parti contraenti dell’Attestazione di Conformità del contratto di locazione all’Accordo territoriale, l’Attestazione deve essere rilasciata congiuntamente da parte di una Organizzazione dei Conduttori e di una Organizzazione della Proprietà Edilizia firmatarie dell’Accordo (Art. 21 comma 1).
E’ importante specificare l’importanza dell’obbligo di rilascio dell’Attestazione di conformità del contratto, sia delle clausole contrattuali che del calcolo del canone di locazione, all’Accordo territoriale. I contratti non conformi non verranno certificati.
Senza questa Attestazione non si ha diritto alle agevolazioni fiscali dello Stato e alle agevolazioni tributarie dei Comuni.
L’obbligo di rilascio dell’Attestazione di conformità da parte delle Organizzazioni firmatarie dell’Accordo (e conseguentemente l’obbligo per i contraenti di richiederla e di dotarsene), risulta fondamentale per combattere il fenomeno degli affitti in nero e per combattere e le furbizie da parte di chi, con l’escamotage del comodato gratuito fittizio per i figli, non solo locano in nero ma ottengono anche la riduzione dei tributi locali.
Questo permetterà di realizzare, in accordo con il Comune l’Agenzia delle entrate e la GdF, un controllo puntuale efficace ed effettivo, sull’evasione fiscale e tributaria di settore.
Gli obbiettivi sono quelli di attrarre al canale concordato il maggior numero di rapporti locativi alla sottoscrizione ex novo o alla modifica del contratto a canale libero già in essere, realizzando un risparmio in termine di minore tassazione sia ai proprietari che agli inquilini e, contemporaneamente, un risparmio dell’intera Città in termini di minor gettito complessivo nelle casse dello Stato;- Incentivare i proprietari a investire sulla ristrutturazione e sulla riqualificazione energetica del proprio patrimonio immobiliare; combattere il fenomeno degli affitti in nero e degli immobili ceduti fittiziamente in comodato gratuito ai figli e poi locati in nero, con i conseguenti prevedibili benefici alla comunità in termini di equità fiscale e di maggiori entrate nelle casse comunali.
Si specifica, inoltre, che anche con il nuovo Accordo territoriale sono da intendersi confermate le agevolazioni fiscali previste dalla normativa nazionale così come modificate dal D.M. 16.01.2017 art. 5:
– riduzione del 30% del reddito imponibile dei fabbricati il 30%
– applicazione, a richiesta, della tassazione al 10% relativamente alla cedolare secca
– agevolazioni fiscale per l’inquilino (in base alla fascia di reddito)
– riduzione del 30% delle imposte di registro e di bollo o, in caso di cedolare secca, l’esenzione della’intera tassa di registro e dei bolli
– riduzione del 25% dell’IMU e della TASI.
Per quanto sopra, si rende necessario che le Amministrazioni Comunali coinvolte, in primis il Comune di Oristano, decidano di fare una politica abitativa attiva aumentando, relativamente ai tributi IMU e TASI, la cosiddetta forbice della tassazione prevista tra gli immobili affittati a canale concordato e gli immobili risultanti sfitti ma, quasi sempre, locati in nero”.
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